한눈에 보는 사망 후 흐름
| 상황 | 연금(월지급금) | 집 | 가장 먼저 할 일 |
|---|---|---|---|
| 가입자 사망, 최초 가입 때부터 혼인 중인 배우자 생존 | 승계 절차를 마치면 기존과 같은 금액 지급 | 배우자가 계속 거주 | 한국주택금융공사에 사망 사실 알리고 승계 신청 |
| 가입자 사망, 승계할 배우자 없음 | 지급 종료 | 정산 후 처분 또는 상속인이 상환 | 상속인이 공사에 연락해 정산 방법 협의 |
| 부부 모두 사망 | 지급 종료 | 정산 후 처분 또는 상속인이 상환 | 상속인이 공사에 연락 |
이 글의 기준은 2026년 11월 6일 확인한 한국주택금융공사·법제처 생활법령정보 안내입니다. 개별 계약 조건은 가입 시점 약관과 다를 수 있으니, 실제 신청 전에는 공사(1688-8114)에서 확인하세요.
1. 가입자가 사망하면 먼저 일어나는 일
주택연금은 가입자(계약자) 본인과 배우자가 평생 거주하는 것을 전제로 합니다. 가입자가 사망하면 월지급금 지급은 일단 중단됩니다. 그 뒤에는 두 갈래입니다.
- 승계할 수 있는 배우자가 있다 → 승계 절차를 마치면 월지급금이 다시 지급됩니다.
- 승계할 배우자가 없다(또는 부부 모두 사망) → 지급이 종료되고 담보주택을 정산합니다.
여기서 흔한 오해가 하나 있습니다. "가입자가 사망하면 배우자는 자동으로 연금을 받는다"는 생각입니다. 신탁방식은 소유권 이전이 필요 없어 절차가 가볍지만, 어느 방식이든 신청과 구비서류 제출은 필요합니다. 사망 신고와는 별개로 공사에 알려야 합니다.
2. 배우자 승계 조건과 기한
누가 승계할 수 있나요
- 주택연금 최초 가입 시부터 계속 혼인관계를 유지한 배우자입니다.
- 승계하면 배우자의 연금액은 가입자가 받던 월지급금과 동일하며 줄어들지 않습니다.
언제까지 해야 하나요
- 가입자 사망일로부터 6개월 이내에 승계(채무인수) 절차를 완료해야 합니다(한국주택금융공사 안내).
- 이미 6개월이 지난 경우에 대해서는 법제처 생활법령정보가 사망 확인일로부터 1개월 이내라는 기준을 안내합니다. 이런 상황이라면 반드시 공사에 먼저 상담하세요.
가입할 때 "사전채무인수약정"을 했다면
가입 시 사전채무인수약정을 해 두었다면 사망 후 절차가 간단해집니다. 하지 않았다면 사망 후 채무인수약정을 새로 해야 합니다.
3. 담보 방식에 따라 달라지는 승계 절차
주택연금은 가입 때 저당권방식과 신탁방식 중 하나를 선택합니다. 어느 쪽인지에 따라 승계 때 해야 할 일이 다릅니다. 본인 계약이 어느 쪽인지는 계약서나 공사에서 확인할 수 있습니다.
쉬운 설명
- 저당권방식: 집 소유권은 계속 내 이름으로 두고, 공사가 집에 담보(근저당권)만 잡아 두는 방식입니다. 대부분의 가입자가 이 방식입니다.
- 신탁방식: 집 소유권을 공사에 맡겨(신탁) 두고 살면서 연금을 받는 방식입니다.
- 채무인수: 남편(또는 아내)이 받은 연금 대출 잔액을 배우자가 이어받겠다고 공사와 약정하는 절차입니다. 이 절차를 마쳐야 배우자가 같은 월지급금을 계속 받습니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 소유권 | 가입자 명의 유지 | 공사에 신탁(가입 시 이미 이전) |
| 승계 시 소유권 이전 | 필요 — 배우자 앞으로 소유권 전부 이전 | 불필요 |
| 상속인 동의 | 필요(소유권 이전 때문) | 소유권 이전이 없어 해당 없음 |
| 승계 때 하는 일 | 채무인수 신청 + 근저당권설정변경계약 → 공사 심사 → 은행 방문 → 연금 실행 | 승계(채무인수) 신청 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가 | 가능 |
| 이런 가정에서 유리 | 절차가 익숙하고 소유권을 직접 보유하고 싶을 때 | 상속인이 여럿이라 동의 절차가 부담될 때 |
저당권방식에서 가장 자주 막히는 지점: 상속인 동의
자녀 등 다른 상속인이 있는 경우 소유권을 배우자에게 전부 이전하려면 상속인 전원의 협의와 동의가 필요합니다. 상속인 사이에 의견이 갈리면 6개월 기한을 넘길 수 있으니, 사망 직후 바로 공사에 연락하고 상속인 간 협의를 시작하는 것이 중요합니다.
4. 승계 후 세금은 어떻게 되나요
공사 안내에 따르면 배우자가 승계하면서 소유권을 이전받는 과정에서 다음 세금 문제가 생길 수 있습니다.
- 상속세, 취득세: 신고·납부 의무는 배우자(소유권을 이전받는 사람)에게 있습니다.
- 재산세: 신고·납부
- 종합부동산세: 대상자에 한해 납세 의무(신탁방식도 동일)
취득세율은 지방자치단체가 정하고, 공사는 법률·세무 상담을 해 주지 않습니다. 구체적인 세액은 세무사나 관할 구청에 확인하세요.
5. 승계하지 않거나 부부 모두 사망한 경우의 정산
정산의 기본 원칙
부부 모두 사망하면(또는 승계할 배우자가 없으면) 월지급금 지급이 끝나고, 공사가 주택을 처분해 그동안 지급한 연금과 이자 등(대출 잔액)을 회수합니다. 핵심은 이 두 가지입니다.
- 집값 > 대출 잔액 → 차액은 상속인에게 돌아갑니다(신탁방식은 귀속권리자).
- 집값 < 대출 잔액 → 부족분은 공사가 부담하며 상속인에게 청구하지 않습니다.
가정 예시로 보는 정산 (공식 수치가 아닌 설명용 가정)
| 구분 | 사례 A: 집값이 오른 경우 | 사례 B: 집값이 내린 경우 |
|---|---|---|
| 정산 시점 담보주택 가격(가정) | 5억원 | 3억원 |
| 그동안 지급된 연금 + 이자 등 대출 잔액(가정) | 3억 8천만원 | 3억 8천만원 |
| 결과 | 남은 1억 2천만원은 상속인에게 | 부족한 8천만원은 공사 부담, 상속인 청구 없음 |
※ 실제 금액은 지급 기간, 금리, 보증료, 주택 가격 평가에 따라 달라집니다. 위 숫자는 구조를 이해하기 위한 것입니다.
상속인이 선택할 수 있는 방법
| 방법 | 내용 | 집 소유 | 유의점 |
|---|---|---|---|
| ① 공사 처분 | 공사가 저당권방식은 법원경매, 신탁방식은 공매로 처분 | 상속인에게 남지 않음 | 시간이 걸릴 수 있음. 남는 금액은 상속인 |
| ② 임의매각 | 상속인이 공사 동의 하에 직접 팔아 상환 | 상속인이 매각 | 공사와 협의해 일정 기간 내 처분. 담보주택 가격과 대출 잔액 중 적은 금액을 상환. 물적담보가 충분해 승인받은 경우 기한은 최대 3년 |
| ③ 직접 상환 | 상속인이 대출 잔액(또는 집 가격 중 적은 금액)을 현금 등으로 상환 | 상속인이 집을 유지 | 신탁방식에서 귀속권리자가 아닌 상속인이 상환해도 소유권은 귀속권리자에게 이전 |
상환일 기준 주택 가격은 가입 시 적용한 평가 방법으로 정해집니다. 집값이 가입 이후 많이 올랐다면 직접 상환이 유리할 수 있고, 내렸다면 "집값만큼만 상환"하는 구조가 상속인에게 유리합니다.
6. 자녀가 집을 이어서 쓰고 싶다면: 세대이음 주택연금 (2026.6.1~)
2026년 6월 1일 신규 신청분부터 세대이음 주택연금이 생겼습니다. 큰 틀은 다음과 같습니다.
- 부모 사망 후 55세 이상 자녀가 같은 주택으로 주택연금에 가입합니다.
- 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 목돈을 인출해 부모의 주택연금 채무를 상환하고, 나머지를 평생 월지급금으로 받습니다.
- 부모가 근저당권방식을 이용한 경우에 한합니다.
- 부모 채무가 주택의 잔존가치보다 큰 경우 등은 가입할 수 없습니다.
- 부모 채무 상환 규모에 따라 자녀의 월 수령액이 조정됩니다.
자녀가 직접 상환할 현금이 부족한데 집을 지키고 싶은 경우 검토해 볼 만한 선택지입니다. 구체적 가입 가능 여부와 수령액은 반드시 공사 상담으로 확인하세요.
7. 지금 할 수 있는 준비: 사후 대비 체크리스트
- 우리 집 주택연금이 저당권방식인지 신탁방식인지 계약서에서 확인했다
- 사전채무인수약정을 했는지 확인했다(안 했다면 사망 후 채무인수약정이 필요함을 가족이 안다)
- 배우자와 자녀가 공사 대표번호(1688-8114)와 담당 지사 정보를 알고 있다
- 저당권방식이라면 상속인이 누구인지, 소유권 이전 동의를 구할 수 있는지 미리 가족 대화를 해 두었다
- 사망 시 6개월 기한을 가족 모두가 안다
- 세금(상속세·취득세 등)은 세무사 등 전문가 상담이 필요함을 안다
이 글에서 다루지 않는 것
- 월 수령액 계산, 지급방식 선택, 가입 조건 → [주택연금 계산기 2026](/pension-asset/housing-pension-calculation)
- 가입 후 이사·실거주·지급정지 → [주택연금 가입 후 이사·실거주 요건과 예외](/housing-income/housing-pension-move-residence-rules)
- 배우자 소득 공백에 대비한 기초연금 → [기초연금 자격조건 2026](/pension-asset/basic-pension-eligibility)
자주 묻는 질문
아래 FAQ와 함께, 불확실한 경우에는 한국주택금융공사 1688-8114에서 가입자 본인 계약 기준으로 확인하세요.