먼저 구분하세요: "가입할 때" 규칙과 "가입한 뒤" 규칙
같은 "실거주"라도 시점에 따라 규칙이 다릅니다. 이 둘을 섞어 읽으면 오해가 생깁니다.
| 구분 | 언제 해당하나 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 가입 시 실거주 요건 | 주택연금 가입 신청 때 | 가입자 또는 배우자가 실제 거주(주민등록 전입). 2026.6.1 이후 신규 신청부터 일부 예외 허용 |
| 가입 후 거주 의무 | 연금을 받는 동안 | 계속 담보주택에 거주. 모두 주민등록을 옮기거나 1년 이상 계속 미거주 시 지급정지 가능. 사유가 인정되면 예외 |
| 담보주택 변경(이사) | 가입 후 다른 집으로 옮길 때 | 같은 유형 간 변경만 허용, 신규 주택 요건 충족 필요 |
1. 가입 시 실거주 요건과 2026년 6월 예외
원칙
가입자 또는 배우자가 담보주택에 실제로 거주(주민등록 전입)하고 있어야 합니다.
2026.6.1부터 생긴 예외
부부합산 1주택자에 한해 아래 사유에 해당하면 가입 시 실거주 요건 예외가 허용됩니다. 6월 1일 이후 신규 신청건부터 적용됩니다.
| 예외 사유 | 내용 | 준비할 서류 예시 |
|---|---|---|
| ① 질병 치료 | 병원·요양시설에 입원(소)하여 집에 살 수 없음 | 입원·입소 확인 서류 |
| ② 자녀 봉양 | 자녀 등을 돌보기 위해 다른 주택에 장기 체류 | 공사가 요구하는 증빙 |
| ③ 노인주거복지시설 이주 | 노인복지주택·양로시설·노인공동생활가정(노인복지법 제32조제1항) | 입소확인증 등 |
이 경우 담보주택 전체를 임대하는 것도 허용된다고 한국주택금융공사 보도자료에 안내되어 있습니다. 다만 개별 심사이므로 신청 전 공사 확인이 필요합니다.
주의: 이 예외는 다주택자나 무조건적인 완화가 아닙니다. 부부합산 1주택자이면서 위 사유가 있어야 하고, 6월 1일 이전에 이미 신청한 건에는 소급 적용되지 않습니다.
2. 가입 후 집을 비우면 어떻게 되나요
지급정지의 기본 기준
가입자와 배우자가 모두 다음 중 하나에 해당하면 지급이 정지될 수 있습니다.
- 담보주택에서 주민등록을 이전한 경우
- 1년 이상 계속 거주하지 않은 경우(공사가 미거주 사실을 확인한 날부터 1년 이상)
한 사람만 집에 살고 있다면 위 기준에 해당하지 않습니다. 즉 부부 중 한 명이 계속 거주하면 다른 한 명의 장기 입원이나 체류는 문제가 되지 않습니다.
인정되는 부재 사유
다음 사유는 사전 서면 통지 또는 공사의 확인을 받으면 인정될 수 있습니다.
| 부재 사유 | 비고 |
|---|---|
| 병원·요양시설 입원 | 입원 확인 서류 |
| 자녀 봉양을 위한 장기 체류 | 사전에 공사에 알리기 |
| 노인주거복지시설 이주 | 노인복지법상 시설 |
| 관공서 명령에 의한 격리·수용·수감 | 해당 사실 확인 |
| 기타 공사가 인정한 개인적 특별사정 | 개별 심사 |
핵심은 "집을 비우고 난 뒤"가 아니라 "비우기 전에" 공사에 알리는 것입니다. 사후에 알리면 인정 여부가 불리해질 수 있어, 사전 통지를 권합니다.
사례로 보는 판단
| 상황 | 지급정지 위험 | 이유와 행동 |
|---|---|---|
| 남편(가입자)이 요양병원에 2년 입원, 아내는 집에 거주 | 낮음 | 부부 중 한 명이 계속 거주. 그래도 입원 사실은 공사에 알려 두기 |
| 부부가 함께 자녀 집에서 1년 6개월 체류, 집은 비워둠 | 높음 | 모두 1년 이상 미거주. 자녀 봉양 사유로 인정받으려면 사전 서면 통지·확인 필요 |
| 부부가 양로시설로 이주하고 집을 비움 | 사유가 인정되면 예외 가능 | 노인주거복지시설 이주 사유. 공사 확인 필요 |
| 부부 모두 담보주택에서 다른 집으로 전입신고 | 높음 | 주민등록 이전 = 지급정지 사유. 이사 계획이면 아래 '담보주택 변경'을 먼저 문의 |
3. 이사하고 싶다면: 담보주택 변경
변경이 허용되는 유형
- 일반주택 ↔ 일반주택
- 노인복지주택 ↔ 노인복지주택
- 주거목적 오피스텔 ↔ 주거목적 오피스텔
- 그 외 재건축 등에 참여해 새로 지어진 주택에 입주하는 경우, 재난으로 멸실된 뒤 신축 주택에 거주하는 경우도 허용
일반주택 ↔ 노인복지주택, 일반주택 ↔ 오피스텔처럼 유형이 다르면 변경이 안 됩니다.
신규 주택이 갖춰야 할 요건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소유 | 신청인 단독 또는 배우자 공동 소유 |
| 거주 | 신청인 또는 배우자가 거주 |
| 권리관계 | 경매·압류 등 소유권 침해, 제한물권, 임대차보증금 있는 임대차가 없을 것(최초 대출실행일까지 해소하면 가능) |
| 재건축 | 진행 중이 아닐 것 |
| 등기 | 보존등기 완료 |
| 오피스텔 | 주거목적 |
| 가격 | 신규주택 공시가격 12억원 이하 또는 기존주택 공시가격 이하(재건축·재난은 예외) |
이사하면 월지급금이 어떻게 바뀌나요
공식 안내의 원칙은 다음과 같습니다.
| 기존 주택 vs 신규 주택 가격 | 월지급금 변화 |
|---|---|
| 같다 | 동일 |
| 신규 주택이 더 비싸다 | 월지급금 증가(초기보증료 추가 납부) |
| 기존 주택이 더 비싸다 | 차액으로 대출 잔액 상환. 잔액이 차액 이상이면 월지급금 동일, 잔액이 차액보다 적으면 월지급금 감소 |
가정 예시(설명용, 공식 수치 아님): 기존 집 5억원 → 신규 집 3억원으로 이사하면 가격 차액 2억원을 기존 대출 잔액에서 갚아야 합니다. 그동안 받은 연금 잔액이 1억원뿐이라면 차액을 다 갚을 수 없으므로 월지급금이 줄게 됩니다. 월지급금 감소분이 현재 월지급금보다 큰 경우 등은 변경이 불가할 수 있습니다.
진행 절차
- 1 한국주택금융공사에 조건변경 신청서 제출
- 2 담보주택 조사·가격평가
- 3 예비승인(신청일부터 1개월 이내 통지)
- 4 최종승인
- 5 기존 담보 해지 + 신규 담보 설정
신규 주택 가격 평가는 한국부동산원 인터넷시세 → KB 시세 → 공시가격 → 감정평가 순서로 이루어집니다. 먼저 새 집 계약부터 하지 말고, 예비승인을 받을 수 있는지 사전 상담부터 하세요.
4. 임대는 가능한가요
먼저 두 방식의 뜻부터 짚습니다. 저당권방식은 집 소유권을 내 이름으로 두고 공사가 담보만 잡는 방식이고, 신탁방식은 소유권을 공사에 맡겨 두고 사는 방식입니다. 임대 가능 범위가 이 두 방식에서 다릅니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 보증금 없는 월세 일부 임대 | 가능(공사 동의 불필요) | 가능 |
| 보증금 있는 임대 | 불가 | 가능 |
| 담보주택 전체 임대 | 원칙 금지(2026.6.1 실거주 예외 해당 시 허용) | 원칙 금지(예외 시 허용) |
원칙적으로 임대는 금지이고, 공사 동의 후 가능합니다. 어느 경우든 미리 공사에 확인하세요.
5. 재건축·재개발·리모델링 때는
재건축·재개발 등 조합에 조합원으로 참여하거나, 리모델링·공동주택 증·개축에 동의한 상태라면 공식 안내상 다음과 같이 지급정지 사유를 적용하지 않거나 일정 기간 유예합니다.
| 상황 | 공식 안내의 취급 |
|---|---|
| 주택 멸실·소유권 상실 등(앞서 본 지급정지 사유 중 소유권 상실에 해당) | 지급정지 사유가 발생하지 않은 것으로 봄 |
| 주민등록 이전, 1년 이상 계속 미거주(이주·철거 기간) | 일정 기간 동안 해당 사항이 발생하지 않은 것으로 봄 |
다만 아래 경우에는 이 예외가 적용되지 않습니다.
- 공사가 조합 참여·사업 진행 관련 증빙서류나 서약서 이행을 요청했는데 응하지 않는 경우
- 가입자가 더 이상 조합 등에 참여하지 않게 된 경우
- 재건축 결과 청산금을 받게 되는 경우(기존 주택 권리가액이 새 주택 분양가보다 커서 차액을 받는 경우)
쉬운 설명: '청산금'은 재건축 전 내 집의 평가액이 새 집 분양가보다 높아 그 차액을 현금으로 돌려받는 돈입니다. 이 경우에는 별도 지급정지 사유가 될 수 있으니 조합 단계에서 공사와 미리 상의하세요.
실무상 주의할 점도 있습니다. 재건축 기간에도 주택연금은 담보주택에 공사가 1순위 근저당권을 유지해야 하므로, 조합이 제공하는 이주비 대출을 받지 못할 수 있습니다. 이주비 대출이 필요한 계획이라면 조합 설립 전후에 미리 공사에 알려 가능한 방법을 확인하세요.
지급이 멈췄다가 다시 시작될 수 있나요
지급정지 사유가 모두 해소되면 공사가 지급 재개를 통지하고, 정지된 기간에 지급되지 않은 연금은 다음 영업일까지 한꺼번에 지급되도록 하는 것이 공식 안내의 원칙입니다. 다만 가입자가 직접 지급정지를 요청해 공사가 승낙한 경우에는 정지 기간 연금을 일시에 받을지, 받지 않을지 선택할 수 있습니다. 사유 해소 방법과 기한은 계약마다 다르니 공사에 확인하세요.
지금 할 일 체크리스트
- 가입자·배우자 중 누가 담보주택에 주민등록되어 있는지 확인했다
- 입원·요양·자녀 집 체류가 예상된다면 사전에 공사에 서면 통지할 계획이다
- 이사 계획이 있으면 새 집 계약 전에 공사에서 담보주택 변경 가능 여부를 문의했다
- 이사 시 월지급금이 줄 수 있다는 점을 알고 있다
- 임대를 하려면 담보 방식(저당권/신탁)과 보증금 여부를 확인했다
- 2026.6.1 실거주 예외를 쓰려는 경우 부부합산 1주택인지 확인했다
이 글에서 다루지 않는 것
- 월 수령액 계산, 지급방식 선택 → [주택연금 계산기 2026](/pension-asset/housing-pension-calculation)
- 가입자 사망 후 배우자 승계·정산 → [주택연금 가입자 사망 후 배우자 승계와 정산](/housing-income/housing-pension-spouse-succession)
- 부모님 요양시설·장기요양 등급 → [장기요양등급 신청 방법 2026](/care/long-term-care-grade-application)
자주 묻는 질문
개별 계약의 지급정지·변경 가능 여부는 계약 조건과 시점에 따라 달라질 수 있으니, 한국주택금융공사 1688-8114에 본인 계약 기준으로 확인하세요.